日本超級豪宅興起「封閉式銷售」 買家需有人脈地位 企業家：有錢也無資格買
SingTao · 2 SOURCESabout 1 hour ago3 MIN
Summary
日本豪宅市場正出現根本性轉變，發展商放棄傳統公開發售及抽籤模式，改為採用所謂「地下銷售」或「封閉式銷售」策略，直接向特定客戶推售頂級住宅。據《集英社Online》報道，東京麻布台之丘的安縵公館（Aman Residences Tokyo）成為富豪追捧的焦點，頂層單位成交價傳聞高達近10億港元，惟項目真正特別之處在於對買家身份的嚴格篩選。有坐擁數十億日圓資產的上市公司企業家直言，購入這類超豪宅並非「有錢就能買」，更需要人脈及社會地位配合，單是在「站上起跑線」之前，潛在買家已被大幅篩選。
Key Points
- 安縵公館坐落於樓高約330米的麻布台之丘森JP Tower頂部54至64樓，合共僅91伙，每戶均設專屬升降機大堂，住宅部分不對公眾開放，可俯瞰東京鐵塔
- 據英國房地產顧問第一太平戴維斯估算，頂樓戶以約200億日圓（約9.87億港元）成交；樓價之餘，更令人關注的是買家資格審查
- 項目住戶包括大型初創企業創辦人、演藝界人士、傳統企業家族及創投界人士；部分買家透過瑞士系金融機構取得逾100億日圓（約4.93億港元）融資，亦有人向日本大型銀行借入50至60億日圓
- 野村不動產社長松尾大作表示，當樓價升至5億甚至10億日圓級數，傳統抽籤模式未必再適合，頂級客戶更重視私隱，低調推售更符合需要
- 野村綜合研究所2025年報告顯示，2023年日本「超富裕層」（持有逾5億日圓淨金融資產）達11.8萬戶，是10年前的2.2倍
- 這股風潮已由東京延伸至其他地區：大阪Grand Green Osaka有頂層豪宅以40億日圓推出，發展商先為富裕客戶舉行說明會；福岡MJR赤坂Gate Tower一個325平方米高層單位，2025年透過內部銷售以10億日圓成交
Why It Matters
東京豪宅市場的「封閉式銷售」趨勢，反映日本富裕階層對私隱及身份認同的重視程度日益提升。隨着富豪人數持續增加，頂級住宅供應卻極為有限，這類物业已被形容為「終極投資商品」，價值有時更被拿來與頂級藝術家的作品相比。此外，2024年夏季首都圈接連發生涉及「闇バイト」（透過網絡招募犯罪人手）的搶劫案後，查詢保安嚴密豪宅大廈的富裕客戶明顯增加，高層住宅較獨立大宅更能保障私隱及安全，吸引力隨之上升。對於本港投資者而言，東京豪宅市場的演變或許預示着亞洲頂級物業的未來發展方向——財富以外，社會網絡及身份地位將成為進入高端市場的關鍵門檻。
東京豪宅市場的「封閉式銷售」趨勢，反映日本富裕階層對私隱及身份認同的重視程度日益提升。隨着富豪人數持續增加，頂級住宅供應卻極為有限，這類物业已被形容為「終極投資商品」，價值有時更被拿來與頂級藝術家的作品相比。此外，2024年夏季首都圈接連發生涉及「闇バイト」（透過網絡招募犯罪人手）的搶劫案後，查詢保安嚴密豪宅大廈的富裕客戶明顯增加，高層住宅較獨立大宅更能保障私隱及安全，吸引力隨之上升。對於本港投資者而言，東京豪宅市場的演變或許預示着亞洲頂級物業的未來發展方向——財富以外，社會網絡及身份地位將成為進入高端市場的關鍵門檻。