蔡宏兴：土瓜湾小区发展与花墟2.0并行推进更新
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Summary
市建局行政总监蔡宏兴表示，香港的市区更新工作已不应停留在单纯“拆旧建新”，而是要转向以地区整体规划为核心的市区再生模式。 他以土瓜湾“小区发展”模式，以及旺角洗衣街／花墟道发展计划中的“花墟2.0试业空间”为例，说明市建局希望在改善居住环境的同时，也兼顾社区特色、公共空间质量和地区经济活力。
Key Points
- 蔡宏兴表示，市建局自2001年依据《市区重建局条例》成立以来，已推进80个市区重建及保育项目，重建1,700多幢失修楼宇，并提供超过37,000个新住宅单位。
- 他指出，面对旧区和楼宇快速双重老化，“插针式”重建已不合时宜，市建局早已由过去“项目主导”模式，提升为“地区为本”的规划主导模式。
- 市建局早于2016年在土瓜湾推行“小区发展”模式，整合八个相邻重建项目，构建全港首个“小区重建新社区”，并在规划设计阶段引入“总体设计要求”。
- 土瓜湾项目从整体角度重整土地用途，重新规划街道网络和公共空间，包括建设天桥系统、扩阔行人路、营造林荫大道、增设公共休憩空间，以及引入智慧楼宇和设施管理系统。
- 该“小区重建新社区”首个住宅项目累计售出近700伙，占可供发售单位92.5%；最后一个土瓜湾道／荣光街发展计划，市建局早前已推出“项目发展促进服务”，并正筹备下一步招标工作。
- 蔡宏兴在文章中回顾，市建局两星期前刚与800位嘉宾及员工庆祝成立25周年，并重申机构一直秉持“以人为先”的初心。 他提到，社会近期对市区更新有不少讨论，包括有人提出成立“市区再生局”，也有人建议以“旧区产权置换新区发展权”等方式推动更大范围更新。 他表示，乐见社会各界提出具建设性的意见，因为这反映公众希望以更全面、更具前瞻性的方式回应旧区更新需要，而这与市建局近年的策略实践方向相近。
- 在土瓜湾案例上，蔡宏兴强调，这种打破旧有发展模式的做法，不只是增加住宅供应，更希望一并处理街道狭窄、公共空间不足、社区设施短缺等地区性问题。 他形容，新社区将成为连接土瓜湾内陆与海滨的“门廊”，也是呼应市建局“东维港湾区”愿景的重要一环。 从销售反应看，首个住宅项目推售成绩理想，反映市场对这种整体规划模式有一定认同。
- 除重建外，蔡宏兴也提到市建局近年推进结合重建、楼宇复修、保育及活化的“融合策略”。 例如在九龙城，市建局在推动衙前围道／贾炳达道发展计划的同时，也在周边没有迫切重建需要的建筑群推行“小区复修”先导计划，协助业主加强楼宇复修，并通过街道美化、旧楼外墙壁画及优化公园设施等方式，促进新旧融合，彰显地区特色和历史文化。 当局也举办不同类型的社区活动，凝聚居民、持份者及商户，尽量维持地区经济活力。
- 蔡宏兴同时指出，近年经济大环境变化、市民消费模式转移，加上港人北上消费成风，香港社区面貌正经历结构性转变。 他引述官方数字称，今年上半年经六个陆路管制站出境的人次达4,571.5万，平均每日约25.3万人次；单在8月中其中一个周日，出境人次更超过50万。 在这种情况下，零售及餐饮业生意明显转弱，传统购物区与民生区都出现结业潮，连历史悠久的老店也不例外。
- 他举例说，在旺角洗衣街／花墟道发展计划范围内，一间经营数十载的老字号餐厅店主曾向传媒表示，即使市建局主动协助其在原区另觅新址复业，考虑到疫情后人流及消费模式改变，最终仍决定结业。 蔡宏兴认为，从另一个角度看，市建局的收购建议也可能成为部分商户重新部署未来生活的契机。
- 至于花墟未来，市建局表示一直通过不同社区营造及地方营造项目维持区内人气和财气，包括举办花墟节、集印明信片活动及节庆灯饰等，为商户吸引新客源。 当局也特别委聘“社区营造顾问”，连接区内商户、居民及地区团体代表，通过不同活动促进交流、“与民共议”，共同探索花墟未来发展方向。 在此基础上，市建局将于花墟中心位置兴建全新的“花墟2.0试业空间”，让受影响花店在重建期间有机会集中经营、实现无缝过渡，也可作为商户优化经营模式的试验场，为花墟长远可持续发展开创新机遇。
Why It Matters
对旧区居民和区内商户而言，市建局当前提出的并非单一重建工程，而是涉及街道、公共空间、楼宇复修、保育与营商安排的整体更新模式。 花墟2.0能否在重建期间维持商户经营连续性，土瓜湾模式能否兼顾宜居度与地区特色，将成为香港市区再生能否取得社区认受的重要观察点。