麥當勞舖位何以在港零售低潮突圍
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Summary
在香港零售物業市道持續低迷之際，麥當勞自持舖位的放售進度卻相對突出。集團自去年7月委託JLL分階段出售23個香港舖位後，約一年內已售出11個，反映即使整體交投疲弱，市場對具防守性的優質街舖資產仍有承接力。
Key Points
- 市場消息指，麥當勞原定分階段出售全部23個自持香港舖位，整個組合最初估值約30億港元。
- 自去年7月展開放售以來，集團已售出11項物業，合共套現逾9億港元，其中去年售出5項，今年再售6項，涉資6.07億港元。
- 已完成交易包括由JLL以公開招標形式推出的首批8項物業，顯示即使在淡市，具標誌性租戶支持的舖位仍可吸引投資者。
- 分析指出，這批資產之所以較易成交，在於多數位處核心或成熟民生地段，租約較長，並由麥當勞這類藍籌租戶承租。
- 中原工商舖資料顯示，今年上半年全港僅錄得379宗商舖買賣，與去年同期相若，而舖價仍較疫前高位低逾五成。
- 本港零售物業市場近年受消費模式轉變、旅客結構改變及整體投資氣氛審慎等因素影響，街舖價格與成交量都未見明顯復甦。報道指出，不少舖位成交價較高峰期估值或原先叫價低逾三成，資深投資者及大型業主亦持續減持資產，反映市場仍處於調整階段。
- 在這樣的背景下，麥當勞舖位仍能在一年內售出接近一半組合，並不代表整體零售舖市已經轉勢，而是說明資金並未完全離場，只是選擇更審慎。投資者現時更重視現金流穩定性、租戶信貸質素，以及物業本身是否位處較具抗跌力的地段。
- 中原工商舖的 Stanley Poon 直言，在目前市況下能售出這麼多舖位並不容易。JLL資本市場執行董事 Eunice Tang 亦表示，麥當勞的放售進展顯示，即使大市偏弱，市場對高質素零售物業仍有持續興趣。
- 換言之，麥當勞資產的吸引力，不單在於「舖位」本身，更在於其背後結合了地段、租約年期、品牌租戶與可預期租金回報等多項條件。對買家而言，這類物業較接近收租型、防守型投資；對其他業主而言，若資產缺乏同等條件，便未必能在現時市場複製相若的銷售表現。
Why It Matters
麥當勞舖位成交較快，說明香港零售物業市場並非完全沒有資金，而是資金只流向條件最完整、回報最穩定的資產。對本地業主、投資者及代理行而言，這意味未來商舖買賣將更講求租戶質素與現金流，而非單靠市場氣氛帶動。