逾千萬二手住宅註冊飆近八成 跑贏大市
SingTao · 1 SOURCESabout 1 hour ago3 MIN
Summary
本港二手樓市今年以來由中高價物業領跑，逾1,000萬元住宅註冊量在首7個月顯著加快，升幅遠超整體二手市場。業界認為，這一輪動力主要來自換樓鏈重啟、樓價由高位回落後的吸引力提升，以及政府撤辣與按揭措施放寬後，買家資金壓力減輕。
Key Points
- 香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首7個月二手住宅共錄35,471宗註冊，按年增加約38.5%。其中逾1,000萬元二手住宅錄5,136宗，較去年同期2,903宗大增約76.9%，升幅明顯跑贏大市，並創近5年同期新高。
- 若按地區劃分，港島、九龍及新界三區的逾千萬元二手住宅註冊宗數，分別介乎1,153宗至2,029宗，按年增幅由75.6%至79.1%不等，反映升勢並非集中於單一地區，而是三區同步擴大。
- 屋苑排名方面，今年首7個月以日出康城表現最突出，錄138宗逾1,000萬元二手住宅註冊，按年增逾1.7倍；太古城以131宗排第二，按年增約54.1%；名城以117宗排第三，按年增加約51.9%。
- 資深投資者「白旋風」陳清白分析，買家心態往往是「寧買當頭起」，即樓市回穩甚至轉升時，入市意欲會迅速回來；相反跌市時，買盤容易突然收縮。他指出，在香港樓價水平下，1,000萬元住宅其實已屬相當普遍，未必可視作真正豪宅。
- 陳清白以太古城為例指出，實用面積約580方呎的兩房單位，平均造價已在1,000萬元左右，因此當樓市氣氛轉旺，這類中高價、但屬主流換樓選擇的物業，自然會較快受惠。不過他同時提醒，下半年仍有不少負面因素，包括內地限制資金出境、美國可能加息，以及近期一二手交投再度轉靜，均可能對樓價構成壓力。
- 美聯物業高級董事布少明則從需求面解釋，指過去多年受疫情後經濟影響，不少家庭對前景抱觀望態度，換樓決定一再押後。隨着經濟逐步復甦，金融及高科技等行業部分從業員加薪升職，積壓已久的換樓需求便集中釋放。
- 他又指出，樓價由高位回落後，買家同樣的預算可買到更大單位。以往1,000萬元可能只可購入約500方呎兩房，現時則有機會升級至約700方呎三房，令「細換大」、「舊換新」的誘因顯著增加，帶動中產家庭重返市場。
- 政策因素亦被視為重要推手。布少明表示，兩年前政府政策調整後，至2024年辣稅取消，買家毋須再承擔動輒過百萬元附加稅，無論是內地客，還是本地「先買後賣」換樓客，資金調動都較以往輕鬆。同時，金管局放寬按揭上限至七成，並暫停壓力測試，也降低了換樓門檻。
- 除本地換樓需求外，市場亦有高收入來港人才由租轉買，為逾千萬元市場帶來新增購買力。業界認為，在減息預期與政策配合下，中高端住宅交投因而率先回暖，並帶動整體換樓鏈重新運轉。
Why It Matters
對本港置業人士而言，這組數據顯示樓市回暖並非平均分布，而是先由換樓客較集中的中高價市場帶動，反映家庭資產配置與居住升級需求正在恢復。若下半年外圍利率、資金流向及成交氣氛再轉弱，這股動力能否延續，將直接影響整體樓市復甦步伐。