本港非核心寫字樓低迷 用家趁低吸納
SCMP · 1 SOURCESabout 1 hour ago3 MIN
Summary
本港非核心寫字樓市場至今仍未擺脫高空置率與投資氣氛疲弱的壓力，不過在價格大幅回落後，部分自用機構開始趁低吸納，改以購入物業取代長期租用。最新個案是地產代理監管局，該局本月較早時已同意斥資7,000萬元，購入灣仔OTB大廈一個寫字樓單位，作為日後自用辦公室，並準備在現有租約於明年年中左右屆滿後遷出合和中心。
Key Points
- 土地註冊處紀錄顯示，地產代理監管局本月較早時同意購入灣仔OTB大廈一個7,343平方呎單位，成交價為7,000萬元。
- 以建築面積計，成交呎價約9,533元，跌穿每平方呎1萬元水平，較該廈上一宗於2019年錄得的11,839元呎價為低。
- 利嘉閣地產高級區域董事Marcus Chu表示，這宗成交顯示現水平仍有承接力，對整體非核心寫字樓市場屬正面訊號。
- 不過，他同時指出，OTB大廈過往成交宗數不多，某程度上令該廈價格較具韌性，未必足以代表整體市場走勢。
- 報道引述市場資料指出，非核心寫字樓整體估值較2018年高位已回落逾一半，部分地區空置率更達約三成。
Why It Matters
對有實際辦公需要的機構而言，現時市況提供了近年少見的低位入市機會，尤其當租金開支與長遠財務安排需要重新平衡時，自置物業的吸引力正在上升。 但由於發展商持續減價去貨、銀根偏緊，加上不良資產成交拖低估值，非核心寫字樓市場短期內仍較依賴用家承接，而非投資者回流。
地產代理監管局解釋，今次購入灣仔新辦公室，是為了在現時位於合和中心的租約於明年年中左右屆滿後，遷往自置物業辦公，從而減少租金支出，並提升財務穩定性。 這亦延續該局近年的物業策略，因為該局早於2018年及2021年，已先後購入柴灣E-Trade Plaza的辦公室物業。
從市場角度看，這宗成交之所以受到注意，不單因為買家屬公營監管機構，更因為成交呎價已跌穿1萬元關口，反映部分非核心商廈價格已回落至足以吸引用家重新計算「租或買」成本的水平。 雖然今次成交較OTB大廈2019年的上一宗紀錄只低約兩成，未算極端急跌，但若放在整體非核心寫字樓市場比較，價格較2018年高峰回落逾半，已顯示市場調整幅度相當明顯。
報道亦提到，非核心商業區目前仍面對大量空置單位，部分地區空置率約三成，投資者入市意欲偏弱。 在這種環境下，發展商需要減價清貨，而銀根收緊及銀行融資審慎，也令投資者更難以槓桿方式承接寫字樓資產。 再加上不良資產及受壓物業持續以較低價格成交，市場估值進一步受壓。
因此，現階段支撐市場成交的力量，更多來自有實際使用需要的終端買家，而非以資本增值或收租回報為目標的投資者。 對這類買家而言，只要本身財政穩健、持有物業時間較長，現時價格回調反而提供了鎖定長期辦公成本的機會。 不過，若空置率持續高企、投資需求未見明顯改善，非核心寫字樓市場要全面回穩，仍需時間消化供應與估值壓力。
地產代理監管局解釋，今次購入灣仔新辦公室，是為了在現時位於合和中心的租約於明年年中左右屆滿後，遷往自置物業辦公，從而減少租金支出，並提升財務穩定性。 這亦延續該局近年的物業策略，因為該局早於2018年及2021年，已先後購入柴灣E-Trade Plaza的辦公室物業。
從市場角度看，這宗成交之所以受到注意，不單因為買家屬公營監管機構，更因為成交呎價已跌穿1萬元關口，反映部分非核心商廈價格已回落至足以吸引用家重新計算「租或買」成本的水平。 雖然今次成交較OTB大廈2019年的上一宗紀錄只低約兩成，未算極端急跌，但若放在整體非核心寫字樓市場比較，價格較2018年高峰回落逾半，已顯示市場調整幅度相當明顯。
報道亦提到，非核心商業區目前仍面對大量空置單位，部分地區空置率約三成，投資者入市意欲偏弱。 在這種環境下，發展商需要減價清貨，而銀根收緊及銀行融資審慎，也令投資者更難以槓桿方式承接寫字樓資產。 再加上不良資產及受壓物業持續以較低價格成交，市場估值進一步受壓。
因此，現階段支撐市場成交的力量，更多來自有實際使用需要的終端買家，而非以資本增值或收租回報為目標的投資者。 對這類買家而言，只要本身財政穩健、持有物業時間較長，現時價格回調反而提供了鎖定長期辦公成本的機會。 不過，若空置率持續高企、投資需求未見明顯改善，非核心寫字樓市場要全面回穩，仍需時間消化供應與估值壓力。