香港非核心写字楼低迷 自用买家趁低入市
SCMP · 1 SOURCESabout 1 hour ago3 MIN
Summary
香港非核心写字楼市场仍然承受高空置率、估值下滑和投资需求疲弱的压力，但在价格明显回落后，一些有实际办公需要的机构开始转向买入自用物业，以降低长期租赁成本。最新案例是地产代理监管局，该局本月较早时已同意斥资7,000万港元，购入湾仔OTB大厦一个写字楼单位，并计划在现时位于合和中心的租约于明年年中左右届满后迁入自置办公室。
Key Points
- 土地注册处记录显示，地产代理监管局本月较早时同意购入湾仔OTB大厦一个7,343平方英尺单位，成交价为7,000万港元。
- 按面积计算，成交呎价约为9,533港元，低于每平方英尺1万港元，也低于该厦2019年上一宗记录成交的11,839港元。
- 利嘉阁地产高级区域董事Marcus Chu表示，这宗交易说明当前价格水平仍有买盘支持，对非核心写字楼市场属正面信号。
- 不过他也指出，OTB大厦过往成交数量有限，因此该厦价格相对有韧性，未必足以代表整体市场表现。
- 报道引述市场资料称，非核心写字楼整体价值较2018年高位已下跌逾一半，部分地区空置率约达三成。
Why It Matters
对香港需要长期办公空间的机构而言，当前市场提供了少见的低位买入窗口，自置办公室对控制长期成本的吸引力正在上升。 但在发展商持续降价、不良资产成交增加以及银行融资偏紧的情况下，非核心写字楼市场短期内仍更依赖终端用家，而不是投资者回流来支撑成交。
地产代理监管局表示，这次购入湾仔办公室，是为了在现时租用的合和中心办公室租约于明年年中左右届满后搬迁，从而减少租金支出，并提升财务稳定性。 这项安排也延续了该局近年的自置物业策略，因为该局此前已在2018年和2021年购入柴湾E-Trade Plaza的办公室物业。
从市场层面看，这宗交易受到关注，不只是因为买家属于监管机构，也因为成交呎价已跌破1万港元关口，显示部分非核心商厦价格已回落到足以吸引自用买家重新评估“租还是买”成本的水平。 虽然这次成交与OTB大厦2019年的上一宗记录相比，跌幅并不算极端，但若放在整体非核心写字楼市场中观察，较2018年高位回落逾半的估值，已说明市场调整幅度相当明显。
报道还提到，非核心办公区目前仍面对大量空置单位，部分地区空置率约三成，投资者需求依然疲弱。 在这种环境下，发展商需要通过减价去库存，而银行融资收紧也令投资者更难以借贷方式承接写字楼资产。 同时，不良资产和受压物业持续以较低价格成交，也进一步压低市场估值。
因此，现阶段支撑成交的主要力量，更多来自有实际使用需求的终端买家，而不是追求短期升值或租金回报的投资者。 对这类买家而言，只要自身财务状况稳健，并计划长期持有，当前价格回调反而提供了锁定未来办公成本的机会。 不过，如果空置率继续维持高位、投资需求未见明显改善，香港非核心写字楼市场要全面企稳，仍需要时间消化供应和估值压力。
地产代理监管局表示，这次购入湾仔办公室，是为了在现时租用的合和中心办公室租约于明年年中左右届满后搬迁，从而减少租金支出，并提升财务稳定性。 这项安排也延续了该局近年的自置物业策略，因为该局此前已在2018年和2021年购入柴湾E-Trade Plaza的办公室物业。
从市场层面看，这宗交易受到关注，不只是因为买家属于监管机构，也因为成交呎价已跌破1万港元关口，显示部分非核心商厦价格已回落到足以吸引自用买家重新评估“租还是买”成本的水平。 虽然这次成交与OTB大厦2019年的上一宗记录相比，跌幅并不算极端，但若放在整体非核心写字楼市场中观察，较2018年高位回落逾半的估值，已说明市场调整幅度相当明显。
报道还提到，非核心办公区目前仍面对大量空置单位，部分地区空置率约三成，投资者需求依然疲弱。 在这种环境下，发展商需要通过减价去库存，而银行融资收紧也令投资者更难以借贷方式承接写字楼资产。 同时，不良资产和受压物业持续以较低价格成交，也进一步压低市场估值。
因此，现阶段支撑成交的主要力量，更多来自有实际使用需求的终端买家，而不是追求短期升值或租金回报的投资者。 对这类买家而言，只要自身财务状况稳健，并计划长期持有，当前价格回调反而提供了锁定未来办公成本的机会。 不过，如果空置率继续维持高位、投资需求未见明显改善，香港非核心写字楼市场要全面企稳，仍需要时间消化供应和估值压力。