中国扩大离岸税收征管 香港楼市复苏添新风险
SCMP · 1 SOURCESabout 1 hour ago2 MIN
Summary
香港楼市复苏正面临新的考验。中国扩大离岸财富监管力度，已将征税范围从保险收益延伸至海外资产回报，但分析师关注的焦点在于此举会否最终波及香港房地产收入。目前内地居民就海外资产缴纳20%个人所得税的规定，尚未涵盖香港物业，但市场忧虑离岸租金收入及资本增益日后或须同样课税，令内地买家对香港住宅的需求面临下行压力，同时加重分散式写字楼市场的调整压力。
Key Points
- 中国向内地居民在海外资产的特定回报征收20%个人所得税，包括香港保单收益
- 现时税款暂不适用于香港物业，但市场关注离岸租金收入及资本增益会否逐步纳入征税范围
- 瑞银估算，若对香港住宅投资收入征收20%税项，净租金回报率将由约2.2%降至1.8%
- 香港住宅毛利率约为3.2%，扣除管理费、政府差饷及物业税后，净回报率降至约2.2%
- 根据世邦魏理仕（CBRE）数据，截至2025年10月，保险公司占香港甲级写字楼存量的约6%
- 保险公司写字楼分布集中于分散式商业区：九龙东占28%、港岛东占23%、尖沙咀占17%、湾仔占14%
- 中环及金钟/上环仅占保险公司写字楼面积的4%及2%
- 瑞银指出，分散式写字楼市场面临较大风险，若保险公司放缓扩张或减少租赁活动，这些区域将受到较大冲击
Why It Matters
中国离岸税收征管范围扩大，为香港写字楼及住宅市场带来双重风险。保险公司作为分散式商业区的重要租户，其业务放缓直接冲击写字楼租赁需求；同时，住宅投资回报下降可能削弱内地买家的置产意欲，令楼市复苏势头蒙上阴影 。
中国离岸税收征管范围扩大，为香港写字楼及住宅市场带来双重风险。保险公司作为分散式商业区的重要租户，其业务放缓直接冲击写字楼租赁需求；同时，住宅投资回报下降可能削弱内地买家的置产意欲，令楼市复苏势头蒙上阴影 。