香港物业投资市场分化加剧 不良资产释放入市机遇
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Summary
2026年第二季香港房地产市场分化持续扩大，住宅市场在内地买家支持下保持韧性，商业物业则继续进行价格重估。2026年上半年非住宅物业投资额按年急升1.2倍至223亿元，反映资金充裕的机构及境外投资者正把握优质资产深度调整后的入市机会 。
Key Points
- 第一太平戴维斯（Savills）最新发表的2026年8月投资市场报告指出，2026年第二季香港房地产市场分化进一步扩大，住宅市场在内地买家支持下保持韧性，商业物业则持续进行价格重估
- 2026年上半年，单宗成交额逾5,000万元的非住宅物业投资总额达223亿元，按年增长1.2倍；写字楼及酒店分别占投资额67.6%及21.6%，为主要成交板块
- 该行指，商业物业价格调整持续，甲级写字楼价格较2018年高位下跌约49%，核心街铺价格较2013年高位下跌约65%；部分接管物业的成交价更较原购入价或估值低35%至56%
- 住宅市场需求保持稳健，2026年上半年内地买家住宅成交金额约1,071亿元，相当于2025年全年水平的75%；逾1亿元超级豪宅成交达134宗，按年急升91%，当中内地买家占69宗成交
- 酒店及学生宿舍市场基本面相对良好，截至2026年5月酒店平均房价已恢复至2018年高位的98%，第二季入住率达84%；2024/25学年非本地学生人数较五年前升97%至约9.2万人，学生宿舍床位缺口约7.2万个
- 写字楼投资活动出现初步回稳迹象，2026年第二季整体甲级写字楼空置率按季回落0.4个百分点至14.8%
- 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事汤卓轩表示，香港市场并不缺乏资金，现时的关键在于买家对价格及回报的要求更为严谨；下半年市场料维持选择性复苏
- 第一太平戴维斯投资部董事总经理袁志光指出，上半年非住宅投资市场显著反弹，写字楼及酒店最受市场关注，具改装潜力的酒店、服务式住宅及学生宿舍项目持续吸引长线资本
Why It Matters
随着接管物业及不良资产供应持续增加，加上融资成本回落，资金充裕的机构投资者及境外资金正把握优质资产深度调整后的入市机会。市场正由低迷走向具选择性的复苏，但投资者将继续聚焦核心地段、优质物业及具明确资产增值空间的项目，境外投资监管所带来的资金配置限制，以及由贷款机构推动的接管物业供应，可能成为影响2026年下半年市场表现的两项重要因素 。
随着接管物业及不良资产供应持续增加，加上融资成本回落，资金充裕的机构投资者及境外资金正把握优质资产深度调整后的入市机会。市场正由低迷走向具选择性的复苏，但投资者将继续聚焦核心地段、优质物业及具明确资产增值空间的项目，境外投资监管所带来的资金配置限制，以及由贷款机构推动的接管物业供应，可能成为影响2026年下半年市场表现的两项重要因素 。